Para iniciantes, a obtenção de um número de contribuintes – um primeiro passo essencial para qualquer investidor ou indivíduo que pretende participar da economia português – permanece desnecessariamente complexo. Esse processo desatualizado deve simbolizar um convite aberto para investir, mas, em vez disso, se assemelha a um sistema que ergue barreiras onde nenhuma deveria existir.
Isso é emblemático de uma questão maior: as políticas econômicas de Portugal, infelizmente, geralmente priorizam as declarações fiscais imediatas às custas de crescimento e inclusão a longo prazo. Em nenhum lugar isso é mais aparente do que na estrutura de tributação imobiliária do país. Habitação, um direito humano fundamental, está sobrecarregado com impostos em todas as etapas da propriedade, tornando -o proibitivamente caro para todos, exceto os indivíduos mais ricos.
Em uma compra imobiliária, a jornada tributária começa com o imposto sobre transferência de propriedades (IMT) e o imposto de selo (é) cobrado após a compra. O ônus combinado desses impostos pontuais pode atingir quase 9% para propriedades avaliadas entre 316.772 e € 607.528, uma taxa que está entre as mais altas da Europa. Depois que o imóvel é comprado, os proprietários ainda precisam pagar o imposto predial anual (IMI), que, em propriedades urbanas, varia de 0,3% a 0,45% do valor tributário da propriedade. Finalmente, ao vender a propriedade, se não for reinvestida para moradias permanentes, os vendedores enfrentam imposto sobre ganhos de capital, que metade pode subir a uma taxa marginal de 48%. Este sistema tributa os indivíduos a cada passo: após a entrada, durante a propriedade e após a saída.
A conseqüência de uma carga tributária tão pesada é clara: a habitação em Portugal é cada vez mais inacessível, especialmente para famílias de classe média e jovens profissionais. Essas políticas criaram um mercado imobiliário que serve aos poucos privilegiados, marginalizando aqueles que não têm os recursos financeiros para navegar nesse sistema complexo e caro. Não é exagero dizer que uma reavaliação crítica desses impostos é urgentemente necessária se Portugal abordar sua crise habitacional.
Os desafios se estendem além da propriedade ao mercado de aluguel, que se tornou um ponto de foco para frustrações mais amplas. Em cidades como Lisboa e Porto, os aluguéis atingiram níveis insustentáveis, impulsionados por uma combinação de demanda, ineficiências regulatórias e falta de suprimento de moradia. As medidas atuais de controle de aluguel, embora bem-intencionadas, apenas exacerbaram o problema. A proteção de cidadãos vulneráveis é vital, mas os regulamentos gerais que congelam os aluguéis habitacionais anteriores a 1990 sob o regime de arrendamento urbano distorceram o mercado, desencorajar o investimento em propriedades de aluguel e reduzir ainda mais a disponibilidade.
Além disso, o problema de propriedade vago de Portugal permanece sem solução. Estima -se que milhares de casas fiquem vazias, onde bancos, companhias de seguros ou fundos de investimento aguardam o momento certo para investir. Essas propriedades vagas representam um recurso desperdiçado em um país que está lutando com a escassez de moradias. Os formuladores de políticas devem tomar medidas decisivas para identificar essas propriedades e criar incentivos direcionados para que seus proprietários os colocem no mercado, seja através de aluguel tradicional, acomodações locais ou iniciativas de habitação acessíveis adaptadas às necessidades municipais.
O regime de aluguel de curto prazo (alojamento local) também ilustra a tensão entre oportunidade econômica e ideologia política. Nos últimos anos, os governos de esquerda e centro-esquerda implementaram medidas que restringem o crescimento desse setor, citando preocupações sobre o excesso de turismo e seu impacto nas comunidades locais. Embora alguns municípios, como Lisboa, possam de fato sofrer de uma sobrenatura de aluguel de curto prazo, outras áreas se beneficiariam significativamente com o aumento do investimento em acomodações locais. Esforços recentes para capacitar os municípios a regular o setor oferecem uma solução promissora, permitindo uma abordagem mais equilibrada que considere as necessidades e capacidades locais, mas ainda são necessárias medidas mais eficazes.
Além dessas complexidades, está o destino do programa de visto de ouro antes elogiado por Portugal, uma iniciativa de residência por investimento que anteriormente atraiu capital estrangeiro substancial. Na última década, este programa contribuiu significativamente para a reabilitação urbana e o investimento imobiliário, impulsionando o crescimento econômico em cidades em todo o país. No entanto, sob pressão de alguma retórica populista e ideologia de esquerda, o programa foi progressivamente desmontado. Os críticos argumentam que o visto de ouro exacerbou a crise imobiliária, aumentando os preços dos imóveis, mas isso simplifica demais a questão. Em vez de eliminar o componente imobiliário do programa, por que não reformá -lo para direcionar o investimento para projetos habitacionais acessíveis ou regiões carentes? Essa abordagem pode alinhar os objetivos do programa com objetivos sociais e econômicos mais amplos, promovendo o crescimento inclusivo, em vez de sufocá -lo.
Essas oportunidades perdidas são agravadas pelos altos custos associados à nova construção em Portugal. Os desenvolvedores enfrentam uma variedade de impostos, taxas e obstáculos burocráticos que inflam significativamente os custos do projeto. O principal deles é o imposto sobre o valor agregado (IVA) na construção, atualmente geralmente estabelecido em 23%de água nos olhos. Reduzir essa taxa para 6% forneceria alívio imediato aos desenvolvedores, potencialmente diminuindo o custo final de novas casas. No entanto, essa medida deve ser cuidadosamente estruturada para garantir que a economia seja passada para os compradores, em vez de absorvidos pelos lucros do desenvolvedor. Uma solução possível é as vendas de propriedades para o IVA, vinculando a taxa reduzida de 6% a um requisito de que os preços finais da venda reflitam a carga tributária mais baixa.
A crise imobiliária em Portugal não é apenas uma questão de oferta e demanda; É um reflexo de questões estruturais mais profundas nos sistemas econômicos e políticos do país. Portugal continua sendo um país relativamente pobre e improdutivo, mas continua desperdiçando oportunidades de crescimento sob o disfarce de pureza ideológica. Governos sucessivos, impulsionados pelas ideologias de esquerda e centro-esquerda, minamunham sistematicamente iniciativas que poderiam trazer riqueza e prosperidade à nação. O desmantelamento do programa de visto de ouro, a erosão dos incentivos de reabilitação urbana e a tributação excessiva da propriedade são todos emblemáticos dessa abordagem míope.
O caminho a seguir é claro, mas desafiador. Os formuladores de políticas devem priorizar soluções pragmáticas sobre a postura ideológica, concentrando -se em medidas que atraem investimentos, incentivam o desenvolvimento habitacional e tornam as casas mais acessíveis para todos. Reduzir o IVA da construção, reformar os regulamentos de aluguel e revitalizar o programa de visto de ouro são os primeiros passos essenciais.
Escrito por Tomás Arantes e Oliveira, associado sênior do escritório de advocacia da CCA – www.cca.law
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